深圳堂堂会计师事务所请求国务院主持公道 纠正冤案(五) - 堂堂动态

深圳堂堂会计师事务所请求国务院主持公道 纠正冤案(五)

2022-09-06 深圳堂堂会计师事务所 292

shentangtanghuijishishiwusuo



八、投资性房地产审计已实施了必要的审计程序

会计准则之投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。ST新亿之子公司喀什韩真源公司以出让形式取得的土地资产作为建材市场租赁,以出租作为公司的主营业务收入,子公司的资产符合投资性房地产按公允价值模式核算。子公司喀什韩真源2018年以股权抵给我公司时,子公司投资性房地产按公允价值模式核算。ST新亿根据《企业会计准则第 3 号— 投资性房地产》的规定,将投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式。并根据《企业会计准则第 28 号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定,ST新亿2019年对2018 年年报审计采用公允价值进行追溯调整。调整后对2018年公司净资产、净利润等主要财务数据不受影响。  

根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》的规定,投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式的,属于会计政策变更,应当按照《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息的,应当采用追溯调整法处理。公司自 2019 年 1 月 1 日起执行上述会计准则。

韩真源公司位于新疆喀什地区喀什市解放北路的“开源市场”、“老市场”等房地产及四宗土地使用权包含商业房地产,房屋建筑物为商业地产,租赁市场也较为活跃。韩真源公司主营房地产开发、房屋租赁,持有的开源市场及老市场均已建成运营多年,目前公司主要收入来源是投资性房地产产生的租金收入。深圳中洲资产评估有限公司出具了评估基准日为2019年12月31日的深中洲评字第2020-018号《新疆亿路万源实业投资控股股份有限公司拟进行长投减值测试涉及的喀什韩真源投资有限责任公司股东全部权益价值资产评估报告》,对于投资性房地产,主要采用收益法评估,对于剩余未利用土地,采用市场法评估。

新亿公司上述会计处理符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第20号——企业合并》和《企业会计准则第39号——公允价值计量》等相关规定。

堂堂所注册会计师吴育堂、李富风利用中洲评估的工作时,保持应有的职业怀疑,反复阅读评估公司的评估报告初稿和正式稿,取得评估公司的相关底稿,实施了必要的实质性复核审计程序,并经过审慎核查和必要的调查、复核,未发现评估机构有按照预测值倒轧情况,已经充分考虑评估假设、参数设置的合理性,充分尊重资产评估师的专业意见,决定合理依赖中洲评估报告,获取了比较充分、适当的审计证据,支持发表恰当的审计意见。证监会不是资产评估机构,也不是执业的资产评估师,也没有聘请新的资产评估机构进行重新评估,对评估假设合理性、单位租金价格显著高于实际、空置率参数设置低于实际的判断缺乏事实和法律依据。

而且证监会已于2021年12月对中洲评估资产评估公司下达了《行政处罚告知书》,至今没有对中洲评估资产评估有限公司进行正式的行政处罚,说明中洲评估的行政听证理由是可以采信的,中洲评估出具的资产评估报告的评估值是合理可信的。

堂堂所对下列中洲评估公司评估报告数据进行了认真的复核程序,获取充分适当的审计证据,认为评估值是公允可信的:

深圳中洲资产评估有限公司于2020年8月25日也出具了评估基准日为2018年12月31日的深中洲评字第2020-017号《新疆亿路万源实业投资控股股份有限公司基于财务报告目的所涉及的喀什韩真源投资有限责任公司股东全部权益价值追溯性资产评估报告》,评估报告披露的数据如下:

 

项目

账面价值

评估价值

增减值

流动资产

 -

 -

 

非流动资产

 7,348.36

 78,129.93

 70,781.57

 

其中:长期股权投资

 -

 -

 -

        投资性房地产

 7,346.16

 78,126.87

 70,780.71

        固定资产

 2.20

 3.06

 0.86

        在建工程

 -

 -

 -

        无形资产

 -

 -

 -

        无形资产—土地使用权

 -

 -

 -

        其他

 -

 -

 -

资产总计 

 7,348.36

 78,129.93

 70,781.57

流动负债

 9,659.45

 9,659.45

 -

非流动负债

 4,108.14

 4,108.14

 -

负债总计 

 13,767.59

 13,767.59

 -

净资产(所有者权益) 

 -6,419.23

 64,362.34

 70,781.57

对于投资性房地产,主要采用收益法评估。

1)租金:

本次评估租赁物业月租金为30元/平方米,为市场客观租金。

2)租金增长率:

随着相关配套逐步的完善,加上评估对象位于一带一路走廊的边界站,所在片区经济发展迎来重大机遇,商业租金总体上呈平稳上涨趋势,近年租金上涨率平均每年约3.0~5.0%,预计未来几年租金的增长较为平稳。考虑到最近国家政策及外部经济环境的不确定性,因此为了尽量降低风险及执行客观的评估程序, 为更客观真实的反映物业的价值,本次评估在前10年间租赁期外租金增长率取4%,10年以后年度租金年增长率保持在2.5%递增。

3) 利息收入:

由于房产出租一般要收押金,该区域类似房产普遍需要交相当于三个月的租金作为押金,押金产生衍生收益。根据中国人民银行2015年10月24日公布的一年定期的存款利率为1.50%,则据此计算得出押金产生的利息收入:

4) 空置率与租金损失:根据市场调查,评估对象为商业,客户群体固定, 租赁期限相对稳定,考虑到物业的招租、维修等因素,由结合评估对象的实际情况确定以5%的空置率考虑租金损失。

5) 估算有效毛收入

有效毛收入=客观租金×有效出租面积×(1-空置率)+押金利息收入6)估算运营费用

出租房屋时,应向地税局缴纳以下税费:

①根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%;

②增值税:评估对象为非住宅,登记在企业名下,取得日期为2003年12月1 日,根据估价委托人提供资料显示,评估对象权属人为一般纳税人。受评估条件和资料限制,难以准确预测可抵扣进项税额,同时根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(财税〔2016〕16号)及相关税收政策,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法, 按照5%的征收率计算应纳税额。评估对象取得日期在2016年4月30日之前,因此本次按简易计税方法计算增值税,应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%;

③城市维护建设税:是为筹集城市维护和建设资金而对缴纳增值税、产品税(现为消费税)、营业税的单位和个人,就其实际缴纳的增值税、产品税(现为消费税)、营业税税额为计税依据而征收的一种税。按已纳增值税税额的7%计算缴纳;

④教育费附加:根据中华人民共和国国务院令第448号国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定(2005-08-20 国务院)。按已纳增值税税额的3%计算缴纳;

⑤地方教育附加:按已纳增值税税额的2%计算缴纳;

⑥印花税:根据《中华人民共和国印花税暂行条例》,财产租赁合同应按书立租赁合同的租金总金额0.1%计算贴花;

⑦管理费:管理出租型不动产需要支付人员工资、办公费用等管理费用,一般为年租金的一定比例,本次评估管理费取年租金的2%;

⑧维修费:维修费指建筑物需正常的维修、维护等费用,按原购建价格或租金的1%~2%取,根据建筑物现状,取原购建价格的1%;

⑨保险费:根据我国实际情况,保险费率一般为建购价格的0.1%~0.2%,根据物业状况取0.1%。


⑩城镇土地使用税:企业符合减免土地使用税标准,故本次评估不考虑该税费。

7) 计算净收益

年租金净收益=[月租金单价×(1-出租空置率)+月押金利息收入-房产税- 营业税-城建维护税-印花税-教育费附加-租赁管理费-维修管理费-保险费]×12

8) 资本化率的确定

资本化率采用安全利率加风险调整值法确定,安全利率加风险调整值法是以安全利率加上风险调整值作为资本化率,安全利率选用估价时点中国人民银行一年定期存款年利率本次测算即为1.50%;风险调整值应根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测,评估对象的用途及新旧程度等确定。

本次测算风险系数取值考虑通货膨胀、片区房地产市场状况及评估对象所处位置确定,风险系数分低、中、高、投机四个档次,相应地赋予其风险调整值。

风险系数

安全利率

风险调整值

资本化率

1.50%

0-3%

1.50%-4.50%

1.50%

3%-6%

4.50%-7.50%

1.50%

6%-8%

7.50%-9.50%

投机

1.50%

8%

9.50%

系数取值考虑评估对象所处物业及片区的租赁情况以及深圳市房地产市场的行情,评估对象物业招租情况好,收益较稳定。本次评估风险系数取中标准3.5%,则:资本化率=安全利率+风险调整值法=1.5%+3.5%=5%

9) 收益年限的确定

根据评估对象所在宗地《土地使用权证》记载,土地终止日期为2052年1月1 日,至评估基准日该建筑物所在土地的剩余使用年限为33.02年,评估对象为混合结构及钢结构,经济使用寿命在50年以上,评估对象建成于2003年12月,剩余经济使用寿命为35年,根据熟短原则,故确定收益年限为33.02年。

10) 具体计算过程如下:

序号

项目内容

单价或税费率

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2028年以后

 

建筑面积(m2)

 

568.66

 

 

分摊土地面积

m2)

 

 

580.03

 

 

原建购价(元)

 

 

1,265,814.22

 

 

收益有变化期限

t)

 

10.0

 

收益期限(n)

 

33.02

 

资本化率(r)

 

5.00%

5.00%

5.00%

5.00%

5.00%

5.00%

5.00%

5.00%

5.00%

5.00%

5.00%

 

租金年递增率(g)

 

4.0%

4.0%

4.0%

4.0%

4.0%

4.0%

4.0%

4.0%

4.0%

4.0%

2.5%

 

含税租金(元/m2)

 

30.00

31.20

32.45

33.75

35.10

36.50

37.96

39.48

41.06

42.70

44.41

1

月租金收益

100%

17,060

17,742

18,452

19,190

19,958

20,756

21,586

22,450

23,348

24,281

25,253

2

空置损失收益

 

853

887

923

959

998

1,038

1,079

1,122

1,167

1,214

1,263

 

空置率

 

5%

5%

5%

5%

5%

5%

5%

5%

5%

5%

5%

3

年租金收益

 

194,482

202,261

210,351

218,765

227,516

236,617

246,081

255,925

266,162

276,808

287,880

4

扣减项目

 

50,607

52,074

53,600

55,187

56,838

58,554

60,340

62,196

64,127

66,135

68,224

 

A.房产税

12.00%

22,226

23,116

24,040

25,002

26,002

27,042

28,124

29,249

30,418

31,635

32,901

 

B.增值税

5%

9,261

9,631

10,017

10,417

10,834

11,267

11,718

12,187

12,674

13,181

13,709

 

C.教育费附加

3%

278

289

301

313

325

338

352

366

380

395

411

 

D.地方教育费附加

2%

185

193

200

208

217

225

234

244

253

264

274

 

E.城市建设维护税

7%

648

674

701

729

758

789

820

853

887

923

960

 

F.印花税

0.10%

194

202

210

219

228

237

246

256

266

277

288

 

G.管理费

2.0%

3,890

4,045

4,207

4,375

4,550

4,732

4,922

5,118

5,323

5,536

5,758

 

H.维修费

1.0%

12,658

12,658

12,658

12,658

12,658

12,658

12,658

12,658

12,658

12,658

12,658

 

I.保险费

0.10%

1,266

1,266

1,266

1,266

1,266

1,266

1,266

1,266

1,266

1,266

1,266

 

J.城镇土地使用税

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5

押金年收益

1.50%

729

758

789

820

853

887

923

960

998

1,038

1,080

6

年租金纯收益

 

144,604

150,945

157,540

164,399

171,531

178,950

186,665

194,688

203,033

211,711

220,736




 

年期

 

0.5

1.5

2.5

3.5

4.5

5.5

6.5

7.5

8.5

9.5

23.0

 

系数

 

0.98

0.93

0.89

0.84

0.80

0.76

0.73

0.69

0.66

0.63

10.46

7

年收益现值

 

141,119

140,293

139,450

138,591

137,718

136,833

135,935

135,027

134,109

133,182

2,307,895

8

收益合计

 

3,680,200

9

收益单价(取整)

 

6,500

评估对象的评估单价为6500元/平方米,其他物业由于数量较多,本次评估以测算案例的物业为基准,考虑所处位置、租金水平及地价水平等因素综合考虑物业的评估值。同理可得老市场物业的评估值。


对于剩余未利用土地,采用市场法评估。1.市场法的测算过程

市场法,是根据市场中的替代原理,将待估宗地与具有替代性的,且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估宗地客观合理价格的方法。

市场法评估基本公式:比较价格=可比案例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×交易方式修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数。

本次评估选择与评估对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属临近或类似区域的3个比较案例,进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正后,确定评估对象的市场价格。

1.1 比较实例选择

(1) 比较实例的选择标准

选择比较交易实例时,根据评估宗地情况,应符合以下标准:

①用途类型相同或相近;

②交易类型相同;

③属于正常交易;

④区域及个别条件相近;

⑤统一价格基础。

(2) 选择确定比较实例

在广泛收集交易实例的基础上,针对评估地块的实际情况,对照比较案例选取标准,在众多的市场资料中选取与评估对象同地区、同一供需圈、用途相同或相近的3个交易实例作为比较案例(均为三级地)。

宗地序号

案例1

案例2

案例3

 

宗地位置

艾尔斯兰汗路延伸段东侧、南湖路与新城路连接线南侧

经一路东侧、深喀大道北侧

阿瓦提路北侧、瓦普东路东侧

交易方式

挂牌出让

挂牌出让

挂牌出让

成交日期

2018/6/13

2018/6/13

2017/12/5

宗地用途

其他商服用地

其他商服用地

其他商服用地

土地面积(平方米)

4828

3391.5

6645

剩余年限

39.45 年

39.45 年

38.93 年

开发状况

红线外“五通”,红线内场地已平整

红线外“五通”,红线内场地已平整

红线外“五通”,红线内场地已平整

挂牌出让价         

1520

1521

1278




(元/平方米)

 

 

 


评估对象与可比案例位置对比图






1.2 比较因素的选择

       根据评估对象的宗地条件,影响评估对象价格的主要因素有:

(1) 土地用途:考虑土地用途的不同土地价格存在差异而进行交易方式修正。

(2) 交易方式:考虑交易方式的不同土地价格存在差异而进行交易方式修正。

(3) 交易日期:考虑交易日期的不同土地价格存在差异而进行交易日期修正。

(4) 交易情况:考虑交易情况是否正常及对土地价格的影响。  

(5) 区域因素:主要有基础设施状况、公共设施完善度、对外联系和方便程度、道路通达度、商服繁华度、交通便捷度、环境状况、城市规划限制等。

(6) 个别因素:主要有地形坡度状况、地质条件、面积大小规模、宗地形状、临街

(路)状况、宗地开发程度等。

(7) 剩余使用年限:考虑剩余使用年限的不同土地价格存在差异而进行剩余使用年限修正。

(8) 容积率:考虑容积率的不同土地价格存在差异而进行容积率修正。1.3土地状况说明

根据评估师收集的有关资料,将评估对象与可比案例的状况列表表示。比较因素情况说明表


微信图片_20220911184230


1.4 土地状况指数表编制

根据本次评估运用市场法时所选择的比较因素,在编制土地状况指数时,由评估师根据市场交易情况,确定指数修正程度。

(1) 土地用途:评估对象的土地用途为商服业用地,三个可比案例的用途均为其他商服用地,土地性质类似,无需进行修正。

(2) 交易方式:三个可比案例的交易方式均为网上挂牌,故三个案例的交易方式不作修正,指数均为100。

(3) 交易日期:由于喀什市地价指数未公布,本次评估根据西北地区地价增长率作为测算依据,地价指数情况一览表如下。

年度

季度

环比增长率(商服用地)

2018

4

1.41



2018

3

2.24

2018

2

3.42

2018

1

2.93

2017

4

2.56


2018年第四季度系数为100,采用环比增长率进行折算,则2018年第三季度交易日期修正系数为98,以此类推,2018年第二季度的修正系数分别为95,2017年第四季度的修正系数分别为90。

(4) 交易情况:是否为正常、公开、公平、自愿的交易;三个可比案例均为正常的交易,故不作修正,均为100。

(5) 区域因素:主要有基础设施状况、公共设施完善度、对外联系和方便程度、商服繁华度、道路通达度、交通便捷度、环境状况、城市规划限制等。

A、基础设施状况

根据宗地红线外给排水、通电、通路、通讯、燃气等完善状况,分为不完善、一般、较完善、完善四个等级,以评估对象基础设施状况为100,每上升或下降一个等级, 地价相应上升或下降5%。

B、公共设施完善度

根据宗地附近学校、幼儿园、市场、医院、娱乐场所、商店、商场的分布情况及距离远近,分为完善、较完善、一般、不完善等四个等级,以评估对象公共设施完善度指数为100,每增加或减少一个等级,地价向上或向下修正5%。

C、对外联系和方便程度

根据宗地对外联系和方便程度,分为方便、较方便、一般、较差、差等五个等级, 以评估对象对外联系和方便程度指数为100,每增加或减少一个等级,地价向上或向下修正3%。

D、道路通达度

根据宗地临路状况,将道路划分为主干道、次干道、支路三个等级,以评估对象所临道路指数为100,每增加或减少一个级别,地价向上或向下修正2%。

E、商服繁华度

根据宗地商服繁华度,分为繁华、较繁华、一般、较差、差等五个等级,以评估对象商服繁华度指数为100,每增加或减少一个等级,地价向上或向下修正5%。

F、交通便捷度


根据宗地所处交通状况,分为便捷、较便捷、一般、不便捷等四个等级,以评估对象交通便捷度指数为100,每增加或减少一个等级,地价向上或向下修正3%。

G、环境状况

根据宗地的环境状况,分为好、较好、一般、较差、差五个等级,以评估对象环境状况指数为100,每上升或下降一个等级,地价相应上升或下降1%。

H、城市规划限制

根据宗地所处区域城市规划限制情况,分为有限制、无限制等两个等级,以评估对象城市规划限制指数为100,每上升或下降一个等级,地价相应上升或下降3%。

(6) 个别因素:是指评估对象自身对土地价格产生影响的一些条件或因素,主要包括地形坡度状况、地质条件、面积大小规模、宗地形状、临街(路)状况、宗地开发程度。具体如下:

A、地形坡度状况

地形坡度条件根据地形平缓程度进行判断,一般而言,地形平坦为优,坡度在小于3%为较优,坡度在3-5%为一般,坡度在5-10%属较劣,坡度大于10%属劣。将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级,以评估对象地形坡度状况指数为100,每上升或下降一个等级,地价相应上升或下降2%。

B、地质条件

根据宗地的地质条件,分为好、较好、一般、较差、差等五个等级,以评估对象地形坡度状况地质条件指数为100,每上升或下降一个等级,地价相应上升或下降2%。

C、面积大小规模

根据宗地面积大小,分为合适且有利于利用,较合适且比较有利于利用,较小且不合适利用三个等级,以评估对象面积大小规模指数为100,每上升或下降一个等级,地价相应上升或下降1%。

D、宗地形状

根据宗地形状,分为不规则、较规则、规则三个等级,以评估对象宗地形状指数为100,每上升或下降一个等级,地价相应上升或下降3%。

E、临街(路)状况

根据宗地临街(路)状况,分为四面临路、三面临路、两面临路、一面临路、不临路五个等级,以评估对象临街(路)状况指数为100,每增加或减少一个等级,地价相应上升或下降3%。


F、宗地开发程度

根据宗地开发程度,分为已平整、未平整两个等级,本次评估评估对象与三个可比案例的宗地开发程度均为已平整,故无需修正。

权益因素:是指评估对象权益对土地价格产生影响的一些条件或因素,主要包括土地剩余使用年期和容积率。具体如下

A、土地剩余使用年期:评估对象于评估基准日剩余土地使用年期为43.82 年,可比案例均为法定最高使用年期商服40年。根据基准地价修正体系年期修正公式,本次评估设定折现率为7%,则商服33.02 年对应的修正系数为0.9568,可比案例对应的剩余使用年限分别为39.45,39.45,38.93年。以评估对象为100,则可比案例对应的修正系数为分别为0.9973,0.9973,0.9946 。

B、规划容积率:评估对象容积率为1.02,三个可比案例的容积率上限均为1,容积率差异极小,故本次评估不对容积率做修正:

根据土地状况说明表中的评估对象与可比案例的因素情况,编制因素条件指数表及因素条件系数表,见下表:

比较因素条件指数表



       比较因素             地块案例

估价对象

案例一

案例二

案例三

 

宗地位置

 

解放北路358号开源市场

艾尔斯兰汗路延伸段东侧、南湖路与新城路连接

线南侧

 

经一路东侧、深喀大道北侧

 

阿瓦提路北侧、瓦普东路东侧

楼面单价(元/m2)

待估

1,520

1,521

1,278

土地用途

100

100

100

100

交易方式

100

100

100

100

交易日期

100

95

95

90

交易情况

100

100

100

100

区域因素修正

基础设施状况

100

100

100

95

公共设施完善度

100

100

100

95

对外联系和方便程度

100

100

100

97

道路通达度

100

100

100

100

商服繁华度

100

100

100

100

公交便捷度

100

100

100

100

环境状况

100

100

100

100

城市规划限制

100

100

100

100

小计

100

1

1

1.1423

个正

地形坡度状况

100

100

100

100

地质条件

100

100

100

100

面积大小规模

100

101

101

101



 

宗地形状

100

100

100

100

临街(路)状况

100

97

97

97

宗地开发程度

100

100

100

100

其素

土地使用年限

0.9568  

0.9973  

0.9973  

0.9946  

容积率

100

100

100

100

100

0.9793

0.9793

0.9819

总修正系数

1.0308

1.0308

1.2462

修正后单位地价

1,567

1,568

1,593

1.5 土地价格确定

比准价格的确定方法有算术平均法和加权平均法。因比较案例与评估对象均处同一供需区内,且修正后的比准价格结果相差不大,根据当地市场实际情况并结合评估人员经验,取三者的算术平均值乘以地块容积率作为待估宗地的地面地价,即:

地面地价=(1567+1568+1593)÷3=1576(元/平方米)

土地取得过程中需要交纳相关的契税及印花税,计算过程如下:



序号

项目名称

依据或费率及公式

费率参考取值

评估单价

 

 

 

 

 

土地取得成本

1.土地取得成本(市场价值)

评估基准日的市场价值

 

1576

 

2.土地取得相关税费

买方应缴纳的税费包括契税、印花税及交易手续费等,土地购买价格×比率%

 

3.05%

 

48

3、合计

1+2

 

1624

由于评估对象为一级商服业用地,测算的地价为三级用地的地价,故需对其进行修正,参考喀什市2012年版的基准地价土地级别及结合近年来喀什市各级地出让案例楼面地价的等级差异进行分析:

2012年版的基准地价土地级别等级比例:


序号

土地级别

地价

等级比例

1

一级

1490

2.6140  

2

二级

950

1.6667  

3

三级

570

1

近年来喀什市各级地出让案例楼面地价的等级比例:


一级地出让案例

案例

地理位置

容积率上限

成交日期

面积(㎡)

成交总价

(万元)

楼面地价

平均价

1  

多来特巴格路北侧,艾斯兰汗路西侧

2.54  

2017/10/10

321.44  

67.50  

827.00  

 

900.0

0  

2  

二环路北侧、亚贝希路东侧

3.10  

2018/6/22

136.00  

34.68  

823.00  

3  

西二环(夏镇7村)

2.00  

2017/10/10

627.08  

131.69  

1050.00




二级地出让案例

案例

地理位置

容积率上限

成交日期

面积(㎡)

成交总价

(万元)

楼面地价

平均价

1  

世纪大道北侧、新城路西侧

2.83  

2017/10/10

1133.17  

209.64  

654.00  

 

618.00

2  

艾斯兰汗路西侧,多来特巴格路北侧

5.11  

2017/10/10

1658.22  

447.72  

528.00  

3  

建设路南侧、新城南路东侧

3.00  

2018/6/22

354.00  

71.51  

673.00  



三级地出让案例

案例

地理位置

容积率上限

成交日期

面积

(㎡)

成交总价

(万元)

楼面地价

平均价

1  

纬五路南侧(喀什市公安局南侧)、经二路东侧

3.0

2018/4/9

3514.3  

366.00

347.00  

 

371.0

0  

2  

经五路西侧、纬十路南侧

1.50  

2018/5/23

3421.00  

198.00  

386.00  

3  

深喀大道北侧、行政审批局西侧

2.50  

2018/2/12

2745.00  

261.00  

380.00  

各级地出让案例楼面地价的等级比例


序号

土地级别

地价

差异比例

1

一级

900

2.4259  

2

二级

618

1.6658  

3

三级

371

1

经分析及结合评估师经验,本次评估各赋予50%的权证取各级别土地价格差异的比例:

序号

土地级别

基准地价土地级别等级比例

各级地出让案例楼面地价的等级比例

权重

综合比例

1

一级

2.614

2.4259  

50%

2.5200

2

二级

1.6667

1.6658  

50%

1.6663

3

三级

1

1

 

1

评估对象(一级地)评估单价=1624×2.5200=4092(元/㎡)

评估对象评估值=4092×12470.49=51,029,200.00(元,取整至百位) 同理可得其余建筑物及土地使用权评估值。

土地使用权到期后房屋建筑物剩余价值的确定:

由于本次评估收益年限采用土地剩余使用年期,故视为土地使用权到期后企业不再续期使用,由于产权持有单位签订的喀什市国有土地使用权出让合同并未规定土地到期后建筑物的处理方式,参考房地产估价的谨慎原则,本次评估不考虑土地使用权到期后房屋建筑物剩余价值。


评估价值64,362.34万元。评估作价按新亿公司占股91.95%超过5.8亿元。公司按购并协议确认长期股权投资585,616,250.00元。其长期股权投资价值585,616,250.00元高于5.8亿元。根据审计报告及评估报告,证实韩真源入账价值真实、准确。因此,韩真源的财务报表不存在虚假记载。 

请国务院明辨是非,依法作出公正裁决。


九、不存在未能准确获取与识别*ST新亿关联方关系情况

经仔细核查,2019年审计报告第59页中“附注五、(十二)其他应付款3、其他应付款项(1)按款项性质分类关联往来款和外部单位往来之间分类有些笔误,系疏忽所致,不必小题大作,上纲上线。2019年审计报告中八、关联方及关联交易(堂堂所审计报告第71-73页)(附件七),未发现《行政处罚决定书》中所说的情况。*ST新亿2019年财务报告中披露的其他应付款-关联方往来期初数为8,659,698.04元,期末数为8,342,165.32元,2019年报中披露的其他应付款关联方交易信息期初数和期末数包含的关联方是一致的,披露的信息是正确的,关联方及关联交易以审计报告71页-73页此部份的特别专项披露信息为准堂堂所对关联方及关联交易的披露符合《中国注册会计师审计准则1323号-关联方》的相关规定。


       、质量控制虽存在部份缺陷,但堂堂所已经完成了必要的审计程序,取得了充分、恰当的审计证据,出具的保留意见审计报告是恰当的。

堂堂所*ST新亿年审项目原拟签字注册会计师为吴育堂、李富风,质量控制复核人黄超。由于是中小会计师事务所中第一家承接上市公司审计,社会关注度很高、影响很大、检查风险很高,监管部门肯定会严格检查会计师事务所,也可能会严厉处罚会计师事务所和注册会计师。于是李富风一直消极从事*ST新亿的审计工作,不敢承担责任,多次表示拒绝签字,辞职离职后被迫更换为刘润斌签字,质量控制人黄超在复核*ST新亿年审项目后因惧怕监管检查风险也拒绝签字,无奈之下吴育堂同时担任质量控制复核人,签署审计报告前,吴育堂基本审阅完审计工作底稿, 对审计中发现的问题,对于发现的异常,保持足够的职业怀疑,及时组织审计小组进行讨论、总结和及时解决问题,执行进一步的审计程序核实相关业务真实性,确保审计报告的出具不存在虚假陈述和重大遗漏;刘润斌由于新疆新冠疫情原因全面封城情况下,无法赴新疆进行实地审计,但已经完整的复核了审计报告和实质性底稿的电子版,通过网络共享证据复核了所取得的一些重要的审计证据。为了提高审计报告的质量和减少审计报告中的差错,审计小组向具有丰富上市公司审计经验的大华会计师事务所合伙人刘耀辉及其团队的三个注册会计师进行网络咨询,请他们为新亿的审计报告和其他专项审计报告提供专家咨询和修改意见,我们对他们的咨询建议进行分析判断,接受部份建议和意见,在审计团队被隔离期间,共同克服一切困难,在顺利完成必要和充分审计程序的情况下,由堂堂所的注册会计师独立自主的出具了*ST新亿相关审计报告,上述做法符合《会计师事务所质量控制准则第5101号-业务质量控制》第七章第二节第43-47条的相关规定。

综上,虽然堂堂所原拟签字注册会计师李富风、质量控制复核人黄超未认真履行职责,主要是惧怕监管检查风险,不敢担当、不负责任、拒接签字的困难条件下,吴育堂和刘润斌勇于担当敢于负责,认真肩负起参与审计和质量控制复核的职责,在党和国家的好政策指引下,堂堂所审计团队经过近四个多月的艰苦审计,在被新冠疫情隔离一个多月的困难条件下,克服重重困难,完成审计程序,光荣的完成了审计任务,审计和复核基本符合中国注册会计师审计准则的相关规定,堂堂所也率先实现了新《证券法》实施后中小会计师事务所出具A股上市公司审计报告的历史性突破。


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